日本不动产的魅力

跟台湾相比，日本不动产最大的魅力在于租赁的安定性与高收益比。
以札幌为例，2000万日币左右的租赁房产收益其年收益比为10~15%左右。
另一方，台湾的收益非常的低，平均为2~3%左右。
扣除基本开销费用后，租赁收益几乎是没有的情况。

在亚洲的不动产销售现况来看，是以毛胚屋或是不装潢的物件居多。但是在日本的不动产业界，ㄧ般贩售的房产物件大多是高端的建筑技术以及高品质的内装，甚至是许多最新设备都具备的物件。

北海道的收益比?

北海道的不动产的特征就是高收益比，2014年度的平均收益率为13.2%，比全国平均还要高。
(日本全国平均8.9% 东京都6.9% 大阪府9.4% 名古屋10.0% 福冈县9.3%)

外资的进入

近年来，在北海道不动产的新购屋人之中，外国人的投资比例有增加的趋势。
札幌市２５％(香港35% 台湾30% 中国大陆15%)
新雪谷９０％(澳洲 95%)
这样的情形有逐年增加的趋势。

原因包含日币贬值造成的较便宜的感觉以及自己国内的低收益率，还有建物价格低等因素。

北海道地价的变迁

与全国平均地价下跌高涨的趋势一致。
北海道也是在87~94年有着不动产泡沫的曲线产生，但之后却一直处于低价的情形。
但也有例外的地方即是札幌市(主要是中央区、新开发区桑园站附近以及东区的一部分)跟新雪谷区有上升的现象

购买日本不动产的流程

日本不动产购买时所需其他费用

取得时所需费用

1.印花税 2.登录证照税 3.代书费 4.仲介费用 5.火灾保险 6.公租公课 7.抵押权设定登记 (若要融资才需要)

计算案例

计算案例(个人所有5600万日元的公寓购买后的情况来看，一年的租金收入为6402700日元收益比为11.52%)

《过户时所需的费用》

1.印花税	买卖契约书	15,000日元
2.登录证照税	土地固定资产税额X 1.5% 建物 固定资产税额 X 2%	258,000日元 354,400日元
3.代书费用		约100,000日元
4.仲介费用	(法定仲介费: 买卖价格X 3% 6万日元消费税)	1,866,300日元
5.火灾保险	(五年期间)	200,000日元
6.公租公课	(年间公租公课额初年度保有期间10个月做设定)	298,700日元
7.抵押权设定登记	(融资才需要) 债权额X 0.4%	222,400日元
8.预备费		500,000日元
过户时所需的费用(小记)	【扣除房贷设定、预备费】	3,092,400日元

《过户后所需费用(只有第一年需要)》

1.不动产取得税	土地 固定资产税额的1/2 X 3% 建物 固定资产税额的3%	258,000日元 531,500日元

日本不动产的营运费用

主要的营运费用

1.管理费用 (帮忙屋主) 2.共用电力费用 3.日常清扫费用 4.修补费用 5.纳税管理人费用 6.入居者募集、契约 7.确定申告

计算事例

(年间收入6400000日元的情况)

【固定费用】

1.管理费用(帮忙屋主)	年间收入X 3% + 消费税	192,000日元
2.共用电力费用		48,000日元
3.日常清扫费用		96,000日元
4.纳税管理人费用	(当居住人并非屋主的时候)	50,000~100,000日元
5.确定申告	(给税务士的报酬)	30,000日元~50,000日元
营运费用(一年)		约416,000日元

【其他不定时之费用】

1.入居者募集、契约	租金的1~2个月份
2.修补费用	依施工内容会有所变动

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