日本不動產的魅力

跟台灣相比，日本不動產最大的魅力在於租賃的安定性與高收益比。
以札幌為例，2000萬日幣左右的租賃房產收益其年收益比為10~15%左右。
另一方，台灣的收益非常的低，平均為2~3%左右。
扣除基本開銷費用後，租賃收益幾乎是沒有的情況。

在亞洲的不動產銷售現況來看，是以毛胚屋或是不裝潢的物件居多。
但是在日本的不動產業界，ㄧ般販售的房產物件大多是高端的建築技術以及高品質的內裝，甚至是許多最新設備都具備的物件。

北海道的收益比?

北海道的不動產的特徵就是高收益比，2014年度的平均收益率為13.2%，比全國平均還要高。
(日本全國平均8.9% 東京都6.9% 大阪府9.4% 名古屋10.0% 福岡縣9.3%)

外資的進入

近年來，在北海道不動產的新購屋人之中，外國人的投資比例有增加的趨勢。
札幌市２５％(香港35% 台灣30% 中國大陸15%)
新雪谷９０％(澳洲 95%)
這樣的情形有逐年增加的趨勢。

原因包含日幣貶值造成的較便宜的感覺以及自己國內的低收益率，
還有建物價格低等因素。

北海道地價的變遷

與全國平均地價下跌高漲的趨勢一致。
北海道也是在87~94年有著不動產泡沫的曲線產生，但之後卻一直處於低價的情形。
但也有例外的地方即是札幌市 (主要是中央區、新開發區桑園站附近以及東區的一部分)跟新雪谷區有上升的現象

購買日本不動產的流程

日本不動產購買時所需其他費用

取得時所需費用

1.印花稅 2.登錄證照稅 3.代書費 4.仲介費用 5.火災保險 6.公租公課 7.抵押權設定登記 (若要融資才需要)

計算案例

(個人所有5600萬日圓的公寓購買後的情況來看，一年的租金收入為6402700日圓 收益比為11.52%)

《過戶時所需的費用》

1.印花稅	買賣契約書	15,000日圓
2.登錄證照稅	土地 固定資產稅額 X 1.5% 建物 固定資產稅額 X 2%	258,000日圓 354,400日圓
3.代書費用		約100,000日圓
4.仲介費用	(法定仲介費: 買賣價格 X 3% + 6萬日圓 + 消費稅)	1,866,300日圓
5.火災保險	(五年期間)	200,000日圓
6.公租公課	(年間公租公課額初年度保有期間10個月做設定)	298,700日圓
7.抵押權設定登記	(融資才需要)債權額 X 0.4%	222,400日圓
8.預備費		500,000日圓
過戶時所需的費用(小記)	【扣除房貸設定、預備費】	3,092,400日圓

《過戶後所需費用(只有第一年需要)》

1.不動產取得稅	土地 固定資產稅額的1/2 X 3% 建物 固定資產稅額的3%	258,000日圓 531,500日圓

日本不動產的營運費用

主要的營運費用

1.管理費用 (幫忙屋主) 2.共用電力費用 3.日常清掃費用 4.修補費用 5.納稅管理人費用 6.入居者募集、契約 7.確定申告

計算事例

(年間收入6400000日圓的情況)

【固定費用】

1.管理費用 (幫忙屋主)	年間收入 X 3% + 消費稅	192,000日圓
2.共用電力費用		48,000日圓
3.日常清掃費用		96,000日圓
4.納稅管理人費用	(當居住人並非屋主的時候)	50,000~100,000日圓
5.確定申告	(給稅務士的報酬)	30,000日圓~50,000日圓
營運費用(一年)		約416,000日圓

【其他不定時之費用】

1.入居者募集、契約	租金的個1～2月份
2.修補費用	依施工內容會有所變動

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